El impago del alquiler es uno de los problemas que más preocupan a los propietarios. La tentación es esperar a ver si el inquilino se pone al día, pero cada mes que pasa sin actuar es una renta más que probablemente no se cobrará. Esto es lo que recomendamos hacer, en orden.
Primer mes de impago: hablar y documentar
- Contacte con el inquilino y pregunte qué ocurre. A veces es un problema puntual que se resuelve con un calendario de pagos.
- Deje constancia por escrito de lo que se acuerde.
- No cambie la cerradura ni corte los suministros: recuperar la vivienda por su cuenta puede constituir delito, aunque el inquilino no pague.
Si el impago continúa: requerimiento fehaciente
Envíe un burofax reclamando las rentas debidas. Tiene un efecto práctico muy importante: si el requerimiento se hace con al menos un mes de antelación a la demanda y el inquilino no paga, este pierde la posibilidad de evitar el desahucio pagando a última hora.
Antes de demandar: el intento de acuerdo
Desde 2025, antes de presentar la demanda hay que acreditar que se ha intentado un acuerdo mediante algún medio adecuado de solución de controversias: una negociación documentada, una mediación o una conciliación, entre otros. Muchas veces termina con una entrega de llaves pactada, que es la solución más rápida.
Si el propietario es gran tenedor y la vivienda es la habitual del inquilino, la Ley de Vivienda añade requisitos: acreditar si el inquilino está en situación de vulnerabilidad y, en su caso, un procedimiento previo de conciliación o intermediación.
La demanda de desahucio
En la misma demanda se pide el desahucio y la reclamación de las rentas debidas y de las que se sigan generando hasta la entrega de la vivienda. El juzgado requiere al inquilino para que, en diez días, pague, desaloje o se oponga.
- Si no hace nada, el juzgado da por terminado el procedimiento y fija la fecha del lanzamiento sin juicio.
- Si se opone, se celebra una vista.
- Si alega vulnerabilidad, el juzgado lo comunica a los servicios sociales y el lanzamiento puede suspenderse temporalmente.
¿Cuánto cuesta esperar?
Con una renta de 650 euros al mes y un procedimiento de unos cinco meses, actuar al segundo mes de impago supone una deuda acumulada de unos 4.500 euros. Esperar al año la eleva por encima de 11.000 euros, mucho más difícil de cobrar. La fianza cubre cada vez menos. Y si, tras la sentencia, el inquilino sigue sin pagar, se pasa a la ejecución y el embargo de sus cuentas, nóminas o bienes.
¿Cómo prevenir?
- Un contrato bien redactado, no un modelo genérico.
- Garantías adicionales: aval bancario o personal, o un seguro de impago de alquiler.
- Comprobar la solvencia del inquilino antes de firmar.
En resumen
Ante un impago, lo más eficaz es actuar desde el primer mes: hablar, requerir por burofax, intentar el acuerdo previo y, si no funciona, demandar. Nunca recupere la vivienda por su cuenta. En nuestra página sobre desahucio por impago le explicamos cómo lo llevamos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda un desahucio?
Si el inquilino no se opone, puede resolverse en pocos meses. Con oposición o vulnerabilidad, se alarga.
¿Puedo quedarme la fianza?
Puede aplicarse a las rentas debidas y a los daños, una vez recuperada la vivienda.
¿Puedo reclamar al avalista?
Sí, si el contrato tiene un aval personal, el avalista responde de las rentas impagadas.
Jimeno Abogados & Economistas
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