¿Todavía se pueden reclamar los gastos hipotecarios y la cláusula suelo en 2026?

Sí, en muchos casos todavía es posible reclamar al banco los gastos de constitución de una hipoteca y las cantidades cobradas por una cláusula suelo. Que el préstamo se firmara hace años, que la vivienda se haya vendido o que la hipoteca esté cancelada no impide por sí solo presentar una reclamación.

Ahora bien, los gastos hipotecarios y la cláusula suelo son problemas distintos. Cada uno tiene sus propios requisitos y efectos económicos. Antes de reclamar hay que revisar la escritura, el destino del préstamo, las facturas, la información que entregó el banco y cualquier acuerdo o procedimiento anterior.

En este artículo explicamos qué puede reclamarse, cómo afectan los plazos y qué documentación conviene reunir. Se trata de información general: la viabilidad y el importe de una reclamación solo pueden determinarse después de estudiar el caso concreto.

Gastos hipotecarios y cláusula suelo son reclamaciones diferentes

¿Qué es la cláusula de gastos hipotecarios?

Durante años, muchas escrituras obligaron al prestatario a pagar todos los gastos de formalización del préstamo hipotecario. Cuando esa estipulación no fue negociada individualmente y causó un desequilibrio en perjuicio del consumidor, puede declararse abusiva. La consecuencia no es devolver automáticamente cualquier desembolso relacionado con la vivienda, sino distribuir cada gasto conforme a la normativa y a la jurisprudencia aplicables.

¿Qué es una cláusula suelo?

La cláusula suelo establece un tipo de interés mínimo en un préstamo variable. Aunque el euríbor y el tipo resultante bajen, el cliente sigue pagando al menos ese porcentaje. Su inclusión no es ilegal por sí misma: la cuestión decisiva suele ser si el consumidor recibió información clara y suficiente para comprender que el interés no podría bajar de ese límite y qué efecto tendría sobre las cuotas.

¿Quién puede reclamar al banco?

La protección frente a cláusulas abusivas está pensada principalmente para consumidores, es decir, personas que contrataron al margen de una actividad empresarial o profesional. Por ello, no basta con que la garantía recaiga sobre una vivienda: también debe analizarse para qué se solicitó el dinero.

Los préstamos vinculados a un negocio, una sociedad o una actividad profesional requieren un estudio diferente. En esos casos no se aplica automáticamente el mismo control de abusividad y transparencia que protege al consumidor, aunque pueden existir otras vías de impugnación.

¿Se puede reclamar si la hipoteca ya está cancelada?

La cancelación del préstamo, el pago de la última cuota o la venta de la vivienda no borran por sí mismos una cláusula que pudiera ser abusiva ni los pagos realizados durante la vida del contrato. Una hipoteca antigua o cancelada puede seguir siendo revisable, siempre que no exista otro obstáculo jurídico.

¿Qué ocurre con los acuerdos con el banco y las sentencias anteriores?

Es frecuente que el cliente firmara una novación para eliminar o rebajar el suelo, un documento de renuncia o un acuerdo de devolución. Estos documentos no producen siempre el mismo efecto. Hay que comprobar si la modificación fue transparente, si la renuncia identificaba sus consecuencias y si hubo una negociación real.

También debe revisarse cualquier procedimiento judicial anterior. Una sentencia firme o una transacción homologada pueden impedir que se vuelva a decidir sobre lo ya resuelto. Por eso es importante entregar al abogado todas las reclamaciones, acuerdos y resoluciones relacionados con la hipoteca.

¿Ha prescrito la reclamación de los gastos hipotecarios?

La respuesta exige distinguir dos acciones. La petición de que se declare nula una cláusula abusiva se considera imprescriptible. La reclamación del dinero derivada de esa nulidad es una acción distinta y puede estar sometida a un plazo de prescripción.

El Tribunal Supremo, siguiendo la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (sentencia de 25 de abril de 2024, asunto C-561/21), ha establecido para los gastos hipotecarios que, como regla general, el plazo para pedir la restitución comienza cuando adquiere firmeza la sentencia que declara nula la cláusula. Existe una salvedad: el banco puede intentar demostrar que ese consumidor conocía o podía conocer antes el carácter abusivo de la estipulación en el marco de sus relaciones contractuales.

Esto significa que no existe una fecha límite general basada solo en la firma de la hipoteca, en el pago de las facturas o en la publicación de sentencias dictadas para otros consumidores. Tampoco conviene esperar: la documentación, los antecedentes y las posibles actuaciones interruptivas deben revisarse cuanto antes.

¿Qué gastos de la hipoteca se pueden recuperar?

En las hipotecas anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la doctrina consolidada permite reclamar, con carácter general, las siguientes partidas cuando la cláusula de gastos se declara abusiva:

• Registro de la Propiedad: el 100 % del gasto de inscripción de la constitución del préstamo hipotecario.
• Gestoría: el 100 % del gasto de tramitación asociado a la constitución del préstamo.
• Tasación: el 100 % en los préstamos sujetos al régimen anterior a la Ley 5/2019, según las circunstancias del contrato.
• Notaría: el 50 % de la matriz de la escritura de préstamo y, en su caso, de determinadas modificaciones.
• Intereses: el interés legal sobre las cantidades que proceda restituir, computado conforme al criterio judicial aplicable.

El impuesto sobre actos jurídicos documentados de las hipotecas antiguas no se recupera por esta vía cuando la normativa tributaria atribuía su pago al prestatario. Tampoco se incluyen automáticamente las copias notariales solicitadas por el cliente ni los gastos de cancelación registral, porque responden a reglas e intereses diferentes.

Para los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, la Ley de Crédito Inmobiliario establece directamente el reparto de los principales gastos. En ese régimen, el prestamista asume notaría de la escritura del préstamo, registro y gestoría; el prestatario paga la tasación y las copias que solicite. Por eso las reclamaciones de gastos se concentran normalmente en contratos anteriores.

¿Cuándo puede anularse una cláusula suelo?

No todas las cláusulas suelo son nulas. En contratos con consumidores, el análisis se centra en si la entidad facilitó información suficiente para comprender que el préstamo, pese a presentarse como variable, tenía un límite que impediría aprovechar determinadas bajadas del índice de referencia.

El examen es individual. Entre otros elementos, pueden valorarse la redacción y ubicación de la cláusula, la información precontractual, las advertencias recibidas, la existencia de simulaciones y el tiempo del que dispuso el cliente para comprender el coste económico. La escritura notarial no basta por sí sola para resolver todos los casos, pero forma parte del conjunto de la prueba.

¿Qué puede devolverse por la cláusula suelo?

Si la cláusula se declara abusiva y nula, el consumidor puede solicitar la devolución de las cantidades cobradas indebidamente por su aplicación desde el inicio, junto con los intereses que correspondan. El cálculo exige reconstruir las cuotas que se habrían pagado sin el suelo y compararlas con las efectivamente abonadas.

La nulidad y la restitución deben plantearse con precisión. Aunque la acción de nulidad de una cláusula abusiva no prescribe, los efectos económicos pueden suscitar cuestiones de prescripción y de cosa juzgada que deben estudiarse en cada expediente. No es prudente trasladar automáticamente a la cláusula suelo cualquier conclusión formulada para los gastos hipotecarios.

¿Qué documentación se necesita?

Una revisión inicial será más rápida y fiable si se reúne la documentación siguiente:

• Escritura del préstamo hipotecario y, si existen, novaciones, ampliaciones o subrogaciones.
• Facturas de notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tasación.
• Recibos de las cuotas, cuadro de amortización o histórico de movimientos del préstamo.
• Oferta vinculante, ficha de información, correos, publicidad y demás documentación precontractual disponible.
• Reclamaciones presentadas al banco y respuestas recibidas.
• Acuerdos privados, ofertas de devolución, renuncias y resoluciones judiciales anteriores.

La falta de facturas no obliga siempre a descartar la reclamación. Pueden solicitarse duplicados al notario, al Registro, a la gestoría o al tasador, y la escritura puede obtenerse de nuevo. Conviene, no obstante, valorar el coste y la utilidad de reconstruir la documentación antes de iniciar el procedimiento.

¿Tiene la escritura y las facturas? Podemos revisar qué cláusulas contiene su hipoteca y qué documentación falta antes de reclamar.

¿Cómo reclamar los gastos y la cláusula suelo?

1. Revisar la escritura y los antecedentes. El primer paso es localizar las cláusulas, confirmar la condición de consumidor y detectar acuerdos o procedimientos previos.
2. Calcular por separado cada reclamación. Los gastos se justifican con facturas; la cláusula suelo requiere comparar cuotas y determinar desde cuándo se aplicó el límite.
3. Reclamar por escrito a la entidad. La petición debe identificar el contrato, explicar el motivo y solicitar una respuesta y un cálculo desglosados.
4. Documentar la negociación previa. Antes de acudir a la vía civil debe comprobarse qué actividad negociadora o reclamación previa exige la normativa procesal vigente para el caso concreto.
5. Valorar la demanda judicial. Si el banco rechaza la devolución o formula una oferta insuficiente, deben compararse importe, prueba, costes y riesgos antes de demandar.

Para la cláusula suelo existe además el procedimiento extrajudicial regulado por el Real Decreto-ley 1/2017 para consumidores. La entidad debe contestar y, si considera procedente la devolución, facilitar un cálculo desglosado que incluya intereses. La elección y coordinación de esta vía con los requisitos procesales generales debe hacerse según la situación concreta.

Errores frecuentes antes de reclamar

• Confundir la cláusula de gastos con la cláusula suelo y reclamar ambas sin cálculos diferenciados.
• Afirmar que todas las cláusulas suelo son nulas sin analizar la transparencia del caso.
• Aceptar una oferta bancaria sin comprobar los intereses, el periodo calculado o el alcance de una renuncia.
• Omitir una novación, un acuerdo privado o un proceso judicial anterior.
• Aplicar una fecha de prescripción general sin estudiar cuándo pudo conocer el consumidor el carácter abusivo de la cláusula.
• Presentar una demanda sin acreditar adecuadamente la reclamación o negociación previa que resulte exigible.

Revisión de la hipoteca en Albacete

Antes de aceptar una oferta del banco o iniciar un procedimiento, conviene revisar conjuntamente la escritura, la documentación previa y los cálculos. Jimeno Abogados & Economistas estudia este tipo de cláusulas dentro de su área de Derecho bancario y cláusulas abusivas, con atención presencial en Albacete y posibilidad de analizar documentación a distancia.

Una revisión inicial permite saber qué conceptos pueden reclamarse, qué documentación falta y si existen acuerdos o antecedentes que condicionen el caso. El objetivo no es demandar de forma automática, sino escoger la vía proporcionada al importe y a la prueba disponible.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar si vendí la vivienda?

Sí. La venta y la cancelación de la hipoteca no impiden por sí solas reclamar pagos realizados durante la vigencia del préstamo, aunque deben revisarse el resto de las circunstancias.

¿Puedo reclamar sin las facturas?

Puede intentarse conseguir duplicados o justificantes, pero será necesario acreditar los conceptos y cantidades cuya devolución se solicita.

¿Qué ocurre si el banco se fusionó o cambió de nombre?

La reorganización de la entidad no elimina automáticamente la reclamación; debe identificarse qué entidad asumió los derechos y obligaciones del préstamo.

¿Firmar un acuerdo impide reclamar?

No siempre. Hay que revisar qué se modificó, qué información recibió el consumidor y si la renuncia fue clara, específica y transparente.

¿Cuánto dinero puedo recuperar?

Depende de las facturas, del importe del préstamo, del suelo aplicado, de la evolución del índice y de los intereses; por eso no es posible anticipar una cifra media como promesa de resultado.