Vicios ocultos en una vivienda: cómo reclamar al vendedor

Ha comprado una vivienda y, al poco tiempo, aparecen humedades que nadie mencionó, una instalación eléctrica que no funciona o una plaga de termitas en la estructura. La ley protege al comprador frente a estos defectos, pero con plazos muy cortos y requisitos concretos. Saber qué acción ejercitar, y cuándo, marca la diferencia entre recuperar el dinero o perder la reclamación.

¿Qué es un vicio oculto?

El Código Civil obliga al vendedor a responder de los defectos ocultos de la cosa vendida (saneamiento por vicios ocultos, artículos 1484 y siguientes). Para que un defecto cuente como vicio oculto, debe reunir estos requisitos:

• Oculto: no se veía a simple vista ni lo podía detectar un comprador diligente en una visita normal.
• Anterior a la venta: ya existía, al menos en su origen, cuando se firmó la compraventa.
• Grave: hace la vivienda impropia para su uso o disminuye tanto ese uso que, de haberlo sabido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos.
• Desconocido por el comprador: si se lo dijeron o era evidente, no hay vicio oculto.

Son ejemplos habituales las humedades estructurales tapadas con pintura, las filtraciones de cubierta, los problemas graves de saneamiento, las termitas o las grietas de cimentación.

¿Qué puede pedir al vendedor?

El comprador puede elegir entre dos acciones (artículo 1486 del Código Civil):

• Resolver la compra (acción redhibitoria): devolver la vivienda y recuperar el precio y los gastos.
• Rebajar el precio (acción estimatoria o quanti minoris): quedarse la vivienda y recibir la diferencia de valor, que en la práctica se aproxima al coste de la reparación.

Si el vendedor conocía el defecto y no lo dijo, además deberá indemnizar los daños y perjuicios.

El plazo: solo seis meses

Es el punto más importante. La acción por vicios ocultos debe ejercitarse en el plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda (artículo 1490 del Código Civil). Es un plazo de caducidad: no se interrumpe con un burofax ni con negociaciones. Pasado ese plazo, la acción se pierde.

Por eso, en cuanto aparezca el defecto, conviene documentarlo y consultar con un abogado sin esperar a que el vendedor conteste.

¿Y si ya han pasado los seis meses?

No siempre está todo perdido. Según el caso, existen otras vías con plazos más largos:

• Incumplimiento contractual: cuando el defecto es tan grave que la vivienda no sirve para lo que se compró (lo que los tribunales llaman entrega de una cosa distinta, o aliud pro alio), o cuando no reúne lo pactado en el contrato. El plazo general es de cinco años.
• Dolo: si el vendedor ocultó el defecto a sabiendas, por ejemplo tapando las humedades antes de las visitas, puede pedirse la anulación del contrato en el plazo de cuatro años.
• Vivienda nueva: frente al promotor y los agentes de la edificación rige la Ley de Ordenación de la Edificación, con garantías de un año para defectos de acabado, tres años para defectos de habitabilidad y diez años para defectos estructurales. La acción debe ejercitarse en los dos años siguientes a la aparición del daño.

¿Vale la cláusula «se vende en el estado en que se encuentra»?

Muchas escrituras dicen que el comprador acepta la vivienda “en el estado en que se encuentra”. El Código Civil permite pactar que el vendedor no responda de vicios que desconocía, pero esa cláusula no protege al vendedor de mala fe, es decir, al que conocía el defecto y lo calló.

¿Cómo preparar la reclamación?

• Fotografíe y documente el defecto con fecha, y conserve mensajes y anuncios de la venta.
• Encargue un informe pericial de un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) que explique el origen del defecto, su antigüedad y el coste de reparación. Es la prueba clave.
• Reúna la escritura, el contrato de arras y el certificado energético o la nota simple.
• Envíe un requerimiento al vendedor, pero sin perder de vista el plazo de seis meses.

En resumen

Si su vivienda tiene un defecto grave que no se veía al comprarla, puede pedir la resolución de la compra o una rebaja del precio. El plazo es de solo seis meses desde la entrega, aunque si ha pasado puede haber otras vías. Un buen informe pericial y actuar con rapidez son decisivos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?

Seis meses desde la entrega de la vivienda. Es un plazo de caducidad que no se interrumpe con requerimientos, aunque pueden existir otras acciones con plazos más largos.

¿Son vicio oculto las humedades?

Pueden serlo si no eran visibles al comprar, ya existían antes de la venta y son graves. Si estaban tapadas con pintura, además puede haber mala fe del vendedor.

¿Puedo reclamar si compré a un particular?

Sí. El saneamiento por vicios ocultos se aplica a cualquier compraventa, también entre particulares.

¿Necesito un perito?

En la práctica sí: el informe técnico acredita el origen del defecto, su antigüedad y el coste de reparación, que son la base de la reclamación.