La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, ha sido uno de los impuestos más discutidos de los últimos años. Tras varias sentencias del Tribunal Constitucional y la reforma de 2021, hay una regla clara: si no hay ganancia, no hay impuesto. Si ya pagó la plusvalía en una venta sin ganancia, puede pedir al ayuntamiento la devolución de ingresos indebidos, con intereses de demora.
¿Cuándo se paga?
Se paga cuando se transmite un inmueble urbano: en una venta (lo paga el vendedor), en una herencia (los herederos) o en una donación (quien la recibe). Grava el aumento de valor del suelo durante el tiempo que el propietario lo tuvo.
Si vende con pérdidas, no paga
Si el precio de venta es inferior al de compra, no hay incremento de valor y no hay impuesto. Para acreditarlo se comparan los valores de las escrituras de adquisición y de transmisión, o el valor declarado en Sucesiones y Donaciones si el inmueble se heredó o se donó.
Ojo: aunque no haya que pagar, normalmente hay que declarar la transmisión al ayuntamiento y aportar la prueba de que no hubo ganancia.
Si hay ganancia, puede elegir el cálculo
Desde 2021 la ley permite calcular el impuesto de dos maneras y pagar por la más favorable:
- Método objetivo: el valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente que depende de los años transcurridos.
- Método real: la ganancia efectiva, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el de compra, en la parte que corresponde al suelo.
Cuando la ganancia es pequeña, el método real suele salir más barato. Cuando es grande, normalmente conviene el objetivo. Muchas liquidaciones aplican directamente el objetivo sin comparar.
Plazos para declarar
- Ventas y donaciones: treinta días hábiles.
- Herencias: seis meses, prorrogables hasta un año si se pide.
Si ya la pagó de más
- Si la pagó mediante autoliquidación, puede pedir la rectificación y la devolución durante cuatro años.
- Si el ayuntamiento le notificó una liquidación, tiene un mes para recurrirla en reposición.
Las liquidaciones que ya eran firmes antes de la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 no pueden revisarse por ese motivo, aunque a veces existen otros.
¿Qué documentos necesita?
- Escritura de compra o título de adquisición.
- Escritura de venta, herencia o donación.
- Recibo del IBI con el valor catastral del suelo.
- La liquidación o autoliquidación, si ya se presentó.
En resumen
Si vende con pérdidas, no debe pagar plusvalía municipal, aunque sí declarar la transmisión. Si hay ganancia, compare los dos métodos y pague el menor. Si la pagó de más, le ayudamos a reclamarla desde nuestro servicio de recursos y devoluciones de impuestos.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía en una venta?
El vendedor, salvo que se pacte otra cosa con el comprador.
¿Hay que pagar plusvalía al heredar?
Sí, si el inmueble ha ganado valor desde que lo adquirió el fallecido. Si no, no hay impuesto.
¿Cuenta la inflación para calcular la ganancia?
No. La comparación se hace con los valores de las escrituras, sin actualizarlos.
Jimeno Abogados & Economistas
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