Desahucio por impago y arrendamientos en Albacete

El desahucio por impago es el procedimiento judicial que permite al arrendador recuperar la posesión del inmueble cuando el arrendatario no paga la renta o las cantidades asimiladas, y reclamar en la misma demanda las rentas adeudadas y las que se devenguen hasta la entrega. Correctamente preparado, es un procedimiento ágil; los defectos formales y el incumplimiento de los requisitos previos son la principal causa de retraso.

El despacho representa a propietarios en desahucios y reclamaciones de rentas, y asesora también a arrendatarios, en Albacete y en el resto de España, como parte de su práctica de abogado civil en Albacete. La actuación se ajusta a la Ley de Arrendamientos Urbanos, a la Ley de Enjuiciamiento Civil y a la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.

Requisitos previos a la demanda

Antes de interponer la demanda es aconsejable requerir el pago de forma fehaciente, habitualmente mediante burofax. Este requerimiento tiene una consecuencia relevante: el arrendatario puede enervar el desahucio una sola vez pagando la totalidad de lo adeudado, pero no cuando ha sido requerido de pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda sin atenderlo (art. 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Además, la Ley Orgánica 1/2025 exige acreditar el intento previo de un medio adecuado de solución de controversias, que en ocasiones concluye con una entrega de llaves pactada. Cuando el inmueble constituye la vivienda habitual del arrendatario, la demanda debe indicar si el arrendador tiene la condición de gran tenedor (quien es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de cinco en las zonas declaradas de mercado residencial tensionado, en los términos de la Ley 12/2023) y, en ese caso, acreditar el cumplimiento de los requisitos adicionales que establece la ley. Una demanda que no los cumple puede no ser admitida.

Desarrollo del procedimiento

Admitida la demanda, el juzgado requiere al arrendatario para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague o, en su caso, enerve la acción, o formule oposición. Si no atiende el requerimiento ni se opone, el letrado de la Administración de Justicia da por terminado el juicio y se procede al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de vista. Si se opone, se celebra la vista y se dicta sentencia. Cuando se aprecia una situación de vulnerabilidad, el juzgado lo comunica a los servicios sociales y el lanzamiento puede suspenderse durante el plazo legal. La duración real depende de la carga de trabajo del juzgado y de la conducta del arrendatario.

El lanzamiento consiste en la entrega de la posesión al propietario, en la que conviene verificar el estado del inmueble. La condena al pago de las rentas se ejecuta después mediante el embargo de bienes del arrendatario.

Coste del retraso

Cada mes de demora incrementa la deuda y reduce la probabilidad de cobrarla. A título orientativo, en una vivienda arrendada por 650 euros mensuales, actuar al segundo mes de impago supone una deuda acumulada en torno a 4.500 euros al recuperar la vivienda, considerando unos cinco meses de procedimiento, frente a unos 7.000 euros si se actúa al sexto mes o unos 11.000 euros si se espera un año, cuando la fianza ya cubre una parte mínima de lo adeudado.

Conductas que deben evitarse

El propietario nunca debe recuperar la vivienda por su cuenta, cambiando la cerradura o cortando los suministros, ya que puede incurrir en responsabilidad penal; la recuperación debe hacerse siempre a través del juzgado. Tampoco conviene utilizar contratos de modelo sin revisar, que dificultan después la reclamación. Al margen del impago, el procedimiento de desahucio procede también por expiración del plazo contractual, y las restantes cuestiones del arrendamiento, como la devolución de la fianza o los daños en el inmueble, se tramitan como reclamación de cantidad.