Compraventa de inmuebles y vicios ocultos en Albacete

La compraventa de inmuebles es, para la mayoría de los particulares, la operación económica más relevante de su vida, y los conflictos que genera suelen derivar de defectos no advertidos en el inmueble, de cargas o deudas no comprobadas o de contratos de arras y de compraventa redactados sin el debido cuidado. Cuando tras la compra aparecen vicios ocultos, el comprador dispone de acciones específicas, sujetas a plazos muy breves.

El despacho asesora a compradores y vendedores de viviendas y locales en Albacete y en el resto de España, tanto en la revisión previa de la operación como en la reclamación posterior, como parte de su práctica de abogado civil en Albacete. La actuación se ajusta al Código Civil, a la Ley de Ordenación de la Edificación y a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Revisión de la operación antes de firmar

La revisión previa es la forma más económica de evitar el conflicto. Comprende el análisis del contrato de arras, con especial atención a su naturaleza (penitenciales, confirmatorias o penales) y a las consecuencias del desistimiento; la comprobación de las cargas mediante una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, para descartar hipotecas, embargos u otras limitaciones; la verificación de las deudas con la comunidad de propietarios y de los tributos que afectan al inmueble; la situación urbanística; y la redacción del contrato de compraventa, incluido el reparto de impuestos y gastos. Las cláusulas del tipo "se vende en el estado en que se encuentra" condicionan lo que podrá reclamarse después, por lo que deben valorarse antes de firmar.

Vicios ocultos en la compraventa

Se consideran vicios ocultos los defectos graves que existían en el momento de la venta, que no eran apreciables en una inspección ordinaria y que hacen el inmueble impropio para su uso o disminuyen de tal modo su utilidad que, de haberlos conocido, el comprador no lo habría adquirido o habría pagado un precio inferior (art. 1484 del Código Civil). Humedades estructurales, plagas de termitas o grietas encubiertas son supuestos habituales.

El comprador puede optar entre desistir del contrato y recuperar el precio, o solicitar una rebaja proporcional de este; si el vendedor conocía el defecto y no lo comunicó, puede reclamarse además la indemnización de los daños y perjuicios (art. 1486 del Código Civil). Estas acciones caducan en el plazo de seis meses desde la entrega del inmueble (art. 1490 del Código Civil), por lo que esperar a ver si el defecto empeora puede hacer inviable la reclamación. Cuando el defecto es de tal entidad que el inmueble resulta inhábil para su destino, la jurisprudencia admite acudir a la acción por incumplimiento contractual, con un plazo más amplio. La cláusula de venta "en el estado en que se encuentra" no protege al vendedor que conocía el defecto y lo ocultó.

Defectos de construcción en vivienda nueva

En la vivienda de nueva construcción, la Ley de Ordenación de la Edificación establece la responsabilidad de los agentes de la edificación (promotor, constructor y técnicos) durante diez años por los daños que afecten a la estructura, tres años por los que afecten a la habitabilidad y un año por los defectos de acabado, contados desde la recepción de la obra. La acción para exigir esta responsabilidad prescribe a los dos años desde que se producen los daños.

Prueba y reclamación

La reclamación requiere documentar el defecto antes de repararlo, mediante fotografías y un informe técnico de arquitecto o aparejador que acredite su existencia, su origen anterior a la venta y el coste de reparación. Con esa base se requiere al vendedor y, en su caso, al promotor o constructor, se intenta una solución negociada, exigida además como requisito previo a la demanda por la Ley Orgánica 1/2025, y, si no se alcanza, se ejercita la acción judicial que resulte más adecuada. Las controversias derivadas del alquiler de inmuebles se abordan en la página de arrendamientos y desahucios, y las de transmisiones hereditarias, en la de herencias.